定期借家契約の説明義務について

2012年11月08日

今回は、定期借家契約を結ぶに当たって、貸主が借主に行わなければならない説明についてのお話をさせていただきます。

そもそも、「定期借家契約」というのは要するに

借家期間が定められていて、その期間が経過すると、借家契約が更新されることなく終了する契約

のことです。

逆に言えば、契約書のなかで借家期間を定めているだけでは、借家期間の経過によって借家契約が終了することとはなりません。

借家期間を限定したいのであれば、必ず、借家契約を「定期借家契約」としておかなければならないのです。

建物の貸主と借主との関係について定めているのは、「借地借家法」という法律です。

この借地借家法は、借主側に非常に有利にできている法律です。

貸主と借主との間の賃貸借契約書で、単に借家期間を決めていただけでは、借家期間が経過したからといって借家契約を終了させることは非常に難しいです。

例えば、賃貸借契約書において、

第○条借家期間は２年間とする。

と定められていたとしても、借家期間が経過する１年前から半年前までの間に、つまり賃貸借契約を結んでから１年後から１年半後までの間に、貸主から借主に対して「借家契約の更新はしません」という通知を送らない限り、借家契約は自働的に更新されることとなってしまうのです。

しかも、貸主から借主に「借家契約の更新はしません」という通知を送って借家契約が更新されないこととなるのは、貸主が借家契約の更新を拒絶する「正当な理由」がある場合だけなのです。

この、貸主が借家契約の更新を拒絶する「正当な理由」があるかどうかは、借主がきちんと期日までに家賃を支払っているかどうかなど、借主側の態様の良し悪しや、貸主側が自分でその家に住まなければならないなどの貸主側が建物を必要としている事情、貸主が借主に払うと言っている立退き料の額などを総合して判断されます。

ただ、一般的にいって、貸主が借家契約の更新を拒絶する「正当な理由」があると認められるためのハードルは、とても高いものといえます。

しかも、たとえ貸主が借家契約の更新を拒絶する「正当な理由」があると認められ、借家契約が更新されないこととなったとしても、貸主は借主に対して高額な立退き料を支払わなければならないこととなります。

このように、単に賃貸借契約書で「借家期間は２年間とする」と定めていても、借家契約を２年間で終わらせることは非常に難しいですし、たとえ終わらせることができても、高額な立退き料を支払うことが必要になります。

このため、「定期借家契約」があるのです。

借主との借家契約を定期借家契約としておけば、「借家契約の更新はしません」という通知を送らなくても、借家期間が経過すれば借家契約は当然に終了することになりますし、借主に立退き料を支払う必要もありません。

借家契約を定期借家契約とするために必要なことは、次の（１）と（２）の２つです。

（１）賃貸借契約書で、借家期間を定めておくだけではなく、借家契約が更新されないことも定めておく。

例えば、賃貸借契約書に次のような条項を入れておくことになります。

第○条第１項借家期間は２年間とする。第２項前項の期間の経過により、本借家契約は当然に終了し、終了後は更新されることはない。

（２）借家契約を結ぶのに先立って、貸主から借主に対し、「借家契約が借家期間の経過で当然に終了し、その後更新されることはない」ということを、書面を交付して説明する。

最高裁判所で平成２２年７月１６日に下された判決によって、この書面は、契約書とは別の書面を交付することが必要とされています。

ここで、貸主から借主に対して、どの程度の説明をおこなえばよいのか、ということが問題となります。

東京地方裁判所で平成２４年３月２３日に下された判決が、この点について判断をおこなっています。

この東京地方裁判所の判決の事件では、貸主は、

・この借家契約が、借地借家法で定められている定期借家契約であること

・借地借家法に基づく契約の更新はないこと

が記載された契約書とは別の書面を借主に渡して、借主の目の前で読み上げました。

しかし、裁判所は、これでは貸主が借主におこなうべき説明としては不十分であるとして、結局この借家契約は更新のない定期借家契約とは認められませんでした。

裁判所は、貸主が借主に行うべき説明として、

これから結ぶ借家契約が、一般的な借家契約とは異なる定期借家契約であること

これは、借家契約の更新を拒絶する「正当な理由」がなくても、借家契約が更新されないこと

その結果、借家期間の経過によって確定的に借家契約が終了することを、借主が理解できるような説明をおこなうことが必要である

としました。

この東京地方裁判所の判決の内容からすると、次のような説明をおこなっておけば、借家契約を定期借家契約とするために貸主が借主に対しておこなわなければならない説明として十分であると考えられます。

① 　一般的な借家契約では、例え借家期間を定めたとしても、その期間の経過によって当然に借家契約が終了するわけではなく、貸主が借家契約の更新を拒絶する「正当な理由」がない限り、借家契約は自働的に更新される。

②　この貸主が借家契約の更新を拒絶する「正当な理由」があるかどうかは、借主がきちんと期日までに家賃を支払っているかどうかなど、借主側の態様の良し悪しや、貸主側が自分でその家に住まなければならないなどの貸主側が建物を必要としている事情、貸主が借主に払うと言っている立退き料の額などを総合的して判断される。

③　これに対して、今から締結する借家契約は「定期借家契約」という一般的な借家契約とは異なるものである。

　「定期借家契約」では、借家期間が経過することで、借家契約は当然に終了する。貸主が借家契約の更新に同意しない限り、借家契約は更新されない。

これだけの内容を契約書とは別の書面に記載して、借主にわたし、その書面にしたがって説明をおこなえば、借家契約を定期借家契約とするために貸主が借主に対しておこなわなければならない説明として十分であると考えられます。

この説明をおこなうことではじめて、借家契約を、更新のない「定期借家契約」とすることができるのです。

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