不動産業者が競落した土地を建物の居住者が明け渡さなかったため、裁判・強制執行により不動産の明け渡しを実現した解決事例
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不動産業者が競落した土地を建物の居住者が明け渡さなかったため、裁判・強制執行により不動産の明け渡しを実現した解決事例

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  • この成功事例を担当した弁護士

    • 弁護士  堀野 健一
    • 咲くやこの花法律事務所  弁護士  堀野 健一

      出身地:大阪府岸和田市。出身大学:大阪大学。主な取扱い分野は、「労務・労働紛争の解決(従業員の解雇トラブルや従業員に対する退職勧奨、従業員からの残業代や未払賃金の請求)、不動産紛争の解決(不法占拠者に対する明渡の交渉・裁判・強制執行、賃料の回収、土地の境界の特定など)、システム開発紛争の解決、クレームの解決、就業規則・雇用契約書のチェック、顧問弁護士業務など」です。

    事件の概要

    本件は、不動産会社が、裁判所の競売で土地を落札した後に、土地上に建物を建てて居住している者に退去を求めたところ、 居住者が土地の明け渡しを拒絶したため、訴訟を起こして居住者に対して土地の明け渡しを求めた事件です。

     

    今回の解決実績の目次

    ●問題の解決結果
    ●問題解決における争点
    ●担当弁護士の見解
    ●解決結果におけるまとめ

     

    問題の解決結果

    居住者は最後まで土地の明け渡しに協力しませんでしたが、弁護士が訴訟の結果をもとに強制執行を行い、強制的に建物を取り壊して、土地の明け渡しを受けることに成功しました。

     

    問題解決における争点

    裁判所の競売では、一定の場合、居住者に「法定地上権」と呼ばれる、土地の利用権が成立します。

    法定地上権が成立すれば、土地を落札して所有者となっても、居住者に土地の明け渡しを求めることができません。 本件では、居住者が法定地上権を主張して土地の明け渡しを拒否しており、居住者に法定地上権が成立するかどうかが争点となりました。

     

    担当弁護士の見解

    本件は、過去の裁判例に類似のケースがなく、法定地上権が成立するかどうかについて明確な判例がないケースでした。

    裁判の中でも、居住者側の弁護士から法定地上権がある旨の主張がされましたが、「理論上法定地上権が成立しないケースにあたる」ことを、過去の裁判例も交えて徹底的に主張、反論しました。

    その結果、「第1審」、「第2審」、「最高裁判所」まで、すべての裁判所で勝訴することができました。 また、早期の明け渡しを実現するため、第2審、最高裁判所での結果を待たずに、第1審判決後に、「仮執行」と呼ばれる方法による強制執行を行いました。

    その結果、早期に建物を強制的に取り壊すことにより、土地を更地にすることができました。

     

    解決結果におけるまとめ

    本件では、土地を競売で落札したにもかかわらず、居住者が退去しないため、依頼者はお困りでした。

    裁判所で土地を落札するケースでは、土地に占有者が居座り、落札後に明け渡しに苦労するケースもあります。落札してから、土地の明け渡しまでに時間がかかると、不動産会社としてはその期間、転売できず、長期間土地購入代金を回収できないことになってしまいます。

    本件のように、裁判所での入札を予定している土地に占有者がいる場合には、入札前に十分に権利関係を不動産トラブルに強い弁護士に相談しておき、落札後は早期に明け渡してもらうことが重要です。 また、落札後も居住者が退去しないときは、直ちに訴訟を提起して、強制執行を行うことが重要になります。

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