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店舗の立退料。賃料10万円前後なら1000~1500万円が目安。

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  • 店舗の立退料。賃料10万円前後なら1000~1500万円が目安。
    • 西川 暢春(にしかわ のぶはる)
    • この記事を書いた弁護士

      西川 暢春(にしかわ のぶはる)

      咲くやこの花法律事務所 代表弁護士
    • 出身地:奈良県。出身大学:東京大学法学部。主な取扱い分野は、「問題社員対応、労務・労働事件(企業側)、クレーム対応、債権回収、契約書関連、その他企業法務全般」です。事務所全体で300社以上の企業との顧問契約があり、企業向け顧問弁護士サービスを提供。

    店舗の立退料のことでお困りではないでしょうか?

    店舗の立退きには、いわゆる引っ越し費用のほかに、新しい店舗の内装費や、新しい店舗の保証金、移転について顧客に案内する費用など多額の費用がかかります。

    また、移転により一定程度得意客を失うことが予想される場合は、営業補償も問題になります。

    立退料の金額を考えるうえで、重要になるのが、「移転費用」、「営業補償」、「借家権価格」という3つの項目です。

    今回の記事では、筆者の経験と最近の判例をもとに、店舗の立退料についてご説明します。

    この記事を最後まで読んでいただきましたら、店舗の立退料の相場や算定方法、交渉のポイントなどについてご理解いただくことができます。

    それでは見ていきましょう。

     

    「弁護士西川暢春からのワンポイント解説」
    店舗の立退料の交渉を当事者間でやろうとすると、双方に適切な妥協点がわからないうえ、交渉が感情的になり、こじれることになりがちです。

    店舗の立退料の交渉については、早めに弁護士にご相談いただくことをおすすめします

    咲くやこの花法律事務所では、立ち退きに関してご相談を受け、サポートを行ってきました。咲くやこの花法律事務所の実績の一部を以下でご紹介していますのでご参照ください。

     

    貸店舗所有者からテナントの立ち退き交渉について依頼を受け、賃借人請求額約1300万円に対し、半額以下で解決できた事例

     

    ▼【動画で解説】西川弁護士が「立ち退き料とは?3つのケースに分けて相場」について詳しく解説中!

     

    ▶【関連情報】立ち退きに関して、以下の関連情報もあわせてご覧ください。

    立ち退き料の相場はどのくらい?4つのケースに分けて詳しく解説

    立ち退き交渉の進め方6つのステップを弁護士が教えます。

    借地の立ち退きについて。交渉や立退料の重要ポイントを解説

     

    ▶店舗の立ち退き料に関して今スグ弁護士に相談したい方は、以下よりお気軽にお問い合わせ下さい。

    「咲くやこの花法律事務所」のお問い合わせページへ。

     

     

    1,店舗の立ち退きに立ち退き料が必要になる事情

    店舗の立退料とは、「老朽化した賃貸建物を建て替えるため」あるいは「賃貸店舗を賃貸人自身が利用したいため」などといった、賃貸人側の事情で、賃借人を立ち退かせる場面で、賃貸人が賃借人に支払う金銭をいいます。

     

    (1)借地借家法上、大家都合の退去には立退料が必要

    店舗の賃貸借契約には、借地借家法という法律が適用されます(ただし、平成4年7月までに契約された賃貸借契約については借家法が適用されます)。

     

     

    借地借家法でも借家法でも、建物の賃貸借契約について賃貸人側の事情で賃貸借契約の解約を申し入れる際は、正当な理由が必要であるとしています。

    そして、この「正当な理由」のルールは、賃貸借契約の期間が満了したときに、賃貸人の側から次回の更新を拒否する場面にも適用されます。

    契約期間が満了した場合でも「正当な理由」がなければ賃貸人の側から更新を拒否することはできません。

    そして、この「正当な理由」は、老朽化した賃貸建物を建て替えたいということだけでは通常は認められません。

    建物が老朽化しているなどの事情に加えて、店舗の立ち退きを余儀なくされる賃借人に対して一定の金銭的補償をしなければ、「正当な理由」を認めないとするのが多くの判例です。

     

    事例1:
    居酒屋の立退料算定事例(平成30年7月20日東京地方裁判所判決)

    老朽化したビルの居酒屋(賃料8万8457円)の店舗立退料を1156万1000円と算定した事例

     

    事例2:
    ラーメン店の店舗立退料算定事例(平成30年3月7日東京地方裁判所判決)

    老朽化し木造建物に入居するラーメン店(賃料約13万9000円)の立退料を1556万4000円
    と算定した事例

     

    このようなルールがあるため、賃貸人側から、「正当な理由」があるとして立退きを求めるためには、賃借人に対する金銭的補償(店舗立退料)の支払が必要になってくるのです。

     

    (2)立退料が不要なケース

    店舗の立ち退きに賃貸人からの立退料の支払いが必要な場面についてご説明しましたが、以下のケースでは立退料の支払いは不要です。

     

    1,賃借人側に家賃の滞納などの契約違反があり、賃貸借契約を解除できる場合

    賃借人側に店舗家賃の滞納や無断転貸などの契約違反がある場合は、賃貸人は賃貸借契約を解除することにより、賃借人に店舗の明け渡しを求めることができます。

    この場合、立退料は必要ありません。

    家賃滞納の場合の強制退去については、以下の記事で詳しく解説していますのでご参照ください。

     

     

    2,定期借家契約の場合

    定期借家契約では、賃貸借契約の更新がありません。

    そのため、賃貸人は、契約期間が満了すれば、「正当な理由」があるかどうかにかかわらず、賃借人に明渡しを求めることが可能であり、立退料は必要ありません。

     

    2,店舗の立退料の算出方法

    裁判例では、店舗の立退料は、以下の3つの費目の合計額として算出されることが多いです。

     

    • 新店舗への移転費用
    • 移転により生じる減収についての営業補償
    • 借家権価格

     

    各項目にはそれぞれ以下の費用が含まれます。

     

    (1)新店舗への移転費用

    • 新店舗のほうが賃料が高い場合の、現在の店舗との家賃の差額についての補償
    • 新店舗を借りる際に必要になる礼金等
    • 新店舗を借りる際に必要になる仲介手数料
    • 新店舗の内装費用
    • 引っ越し費用
    • 新店舗への移転を顧客らに案内するための広告・宣伝費用

     

    (2)移転に伴う減収についての営業補償

    • 移転期間中に休業する場合に休業によって失われる営業利益についての補償
    • 移転期間中に休業する場合にも支出が必要になる固定費や従業員の休業手当
    • 移転によって得意先を失うことが予想される場合はそれについての損失補償

     

    (3)借家権価格

    借家権価格とは、建物の賃借人としての地位自体に認められる財産的価値です。前述の通り、賃借人の地位は、借地借家法という法律で保護されており、一定の財産的価値があります。

    立退きにより、賃借人は賃借人の地位を失うため、それについての補償として、借家権価格を立退料に組み入れる裁判例もあります。

    ただし、「借家権価格」については、立退料の計算に入れていない裁判例も多く、必ず、立退料の計算に組み入られるわけではありません。

    また、借家権価格を立退料の算定に入れる場合もその金額の決め方は、裁判例によりさまざまであり、一律ではありません。

     

    3,判例の事例を踏まえるとどのくらいの金額が妥当か?

    判例の事例を踏まえるとどのくらいの金額が妥当か?

    店舗の立退料の計算方法は上記の通りですが、実際の計算の仕方は裁判例によって異なり、立退料について一律の相場があるわけではありません。

    ただし、最近の傾向では、賃料10万円前後の小規模の飲食店や理髪店の立退きについては、建物が老朽化しているなどの事情があっても、1000万円から1500万円程度の立退料の支払と引き換えに立退きを命じる判決が多くなっています。

    以下では、最近の裁判例での実際の算定例をご紹介したいと思います。

     

    (1)居酒屋の立退料算定事例(平成30年7月20日東京地方裁判所判決)

    老朽化したビルの居酒屋(賃料8万8457円)の立退料を1156万1000円と算定した事例

    この事例では以下のような事情がありました。

     

    1,賃貸人からの立退き要求を認める方向に働く事情

    • コンクリート造のビルで築47年を経過している
    • 設計事務所による耐震診断の結果、地震による倒壊の危険性が高い
    • 耐震工事の費用が高く建て替えが合理的

     

    2.立退料を高額化させる方向に働く事情

    • 賃借人は居酒屋を9年間営業し、常連客が増えてきたが、他に移転すれば常連客を失う可能性がある
    • 居酒屋の営業が賃借人の家族の生活基盤になっている

     

    3,裁判所の判断

    裁判所はこの事例で、以下のように、「新店舗への移転費用」と「移転により生じる減収についての営業補償」の合計額を立退料としました。

     

    4,新店舗への移転費用

    • 新店舗を借りた際に発生する現在の店舗との家賃の差額の補償(賃料差額の3年分)
    • 新店舗を借りる際に必要になる礼金等(新店舗家賃の1ヶ月分)
    • 新店舗を借りる際に必要になる仲介手数料(新店舗家賃の2か月分)
    • 新店舗の内装費用(坪単価50万円で計算)
    • 引っ越し費用(100万円)
    • 新店舗への移転を案内するための広告・宣伝費用(年間営業利益の3割相当額)

     

    5,移転により生じる減収についての営業補償

    • 年間営業利益の1年半分

     

    (2)ラーメン店の立退料算定事例(平成30年3月7日東京地方裁判所判決)

    老朽化し木造建物に入居するラーメン店(賃料約13万9000円)の立退料を1556万4000円と算定した事例

    この事例では以下のような事情がありました

     

    1,賃貸人からの立退き要求を認める方向に働く事情

    • 築40年を経過した木造建物で耐震性に大きな問題がある

     

    2,立退料を高額化させる方向に働く事情

    • 賃借人は15年以上ラーメン店を営業しており、賃借人ににとって重要な店舗である

     

    3,裁判所の判断

    裁判所は、この事件で、建物の耐震性に大きな問題があることなどを踏まえれば、借家権価格(建物の賃借人としての地位自体に認められる財産的価値)を立退料に加えることは適切ではないとしました。

    そのうえで、以下のように「新店舗への移転費用」と「移転により生じる減収についての営業補償」の合計額を立退料としました。

     

    4,新店舗への移転費用

    • 新店舗を借りた際に発生する現在の店舗との家賃の差額の補償分(賃料差額の2年分)
    • 新店舗を借りる際に必要になる礼金
    • 新店舗を借りる際に必要になる仲介手数料(新店舗家賃の2か月分)
    • 新店舗の内装費用
    • 引っ越し費用

     

    5,営業補償

    • 移転に伴う休業期間の営業補償(1か月分の営業利益の額)
    • 移転に伴う休業期間中も支払が必要な固定費、従業員の休業補償費
    • 移転により得意先を失うことについての損失補償(1年分の売上高に売上減少率1.6を乗じ、さらに限界利益率75%を乗じた額として計算)

     

    (3)理髪店の立退料算定例(平成29年7月18日東京地方裁判所判決)

    老朽化した木造建物に入居する理髪店(賃料12万3000円)の立退料を972万5636円と算定した事例

    この事例では以下のような事情がありました

     

    1,賃貸人からの立退き要求を認める方向に働く事情

    • 築65年以上経過した木造建物で大規模地震があれば倒壊する危険がある

     

    2,立退料を高額化させる方向に働く事情

    • 賃借人は長年理髪店を営業しており、近隣に固定客が多い

     

    3,裁判所の判断

    裁判所は以下のように、「借家権価格」と「移転により生じる減収についての営業補償」の合計額を立退料としました。

     

    4,借家権価格

    敷地価格に借地権割合(0.7)を乗じ、さらに借家権割合(0.3)を乗じたうえで、建物面積に占める賃借部分の面積の割合を乗じて求めた額を借家権価格として採用

     

    5,移転により生じる減収についての営業補償

    3年分の営業利益相当額を採用

    なお、この3年という期間について、裁判所は、本来、立退料に加算すべき引っ越し費用や新店舗の礼金等が金額が不明で算定できないことを踏まえ、補償期間を長めに設定したとしています。

     

    (4)賃貸店舗の立退料についてのその他の判例

    その他の判例での店舗立退料の事例としては以下のものがあります。

     

    1,古美術店の立退料算定事例(平成30年5月18日東京地方裁判所判決)

    老朽化したビルに入居する古美術術店(賃料10万円)の立退料を1730万円と算定した事例

     

    2,薬局の立退料算定事例(平成29年6月23日東京地方裁判所判決)

    築30年程度経過したビルに入居する薬局店舗(賃料約64万円)の立退料を6180万9800円と算定した事例

     

    3,自宅兼理髪店の立退料算定事例(平成28年8月26日東京地方裁判所判決)

    大地震で倒壊する恐れが指摘されている老朽化建物を自宅兼理髪店(賃料16万円)として賃借している賃借人の立退料について1300万円と算定した事例

     

    4,雑貨店の立退料算定事例(平成28年3月18日東京地方裁判所判決)

    耐震性に問題があるとされている建物に入居する日用雑貨店(賃料約40万円)の立退料を3000万円と算定した事例

     

    4,賃貸人の立場から見た交渉のポイント

    以下では、賃貸人、賃借人のそれぞれの立場から見た店舗の立ち退き料の交渉のポイントについてご説明します。

    まず、賃貸人の立場から見た店舗の立退料交渉のポイントは以下の通りです。

     

    (1)立ち退きの交渉を早めに始める

    店舗からの立退きの要望を賃借人に早期に伝え、立ち退くことを前提に、賃借人に新しい店舗を探させる期間を長くとることが重要です。

    このように余裕をもって始めることで、賃借人側で新店舗への移転の機運が高まったタイミングを見て有利に立ち退き交渉をまとめるチャンスを増やすことができます。

    また、もし、立退きについて交渉がまとまらないときは裁判所で立退料を判断してもらうことを検討することになりますが、裁判での解決は通常1年半から2年程度かかります。

    そのため、裁判での解決も視野に入れるならば、かなり期間の余裕をもって、立ち退き交渉を始めることが必要です。

     

    (2)裁判を避けて交渉で立退きを実現する

    店舗建物が老朽化している場合、賃貸人の側から立退きを求めて賃借人に対する裁判をお越し、その中で立退料を決めてもらうことも可能です。

    しかし、裁判にかかる費用や期間を考えると、裁判は最後の選択肢にとどめ、交渉で立ち退きを実現することを目指す必要があります。

     

    (3)店舗の立退料算定のための資料を確保する

    判例上、立退料の算定のためには、賃借人の店舗での営業利益の額などを知る必要があり、賃借人の決算内容に関する資料の開示を賃借人に対して早めに求めることも重要です。

     

    (4)耐震性についての資料を準備する

    耐震診断を実施し、現在の店舗の耐震性が低く危険であることについて、客観的な資料で説明することは、賃借人が立退きを早期に決断する材料になります。

    単に築年数が古いというだけでなく、建物の安全性についての客観的な診断を受けることが必要です。

    あわせて、耐震補強工事は費用が掛かりすぎるため、建て替えが合理的であることについても資料を準備しておくべきです。

     

    (5)賃貸借契約書を確認する

    店舗の賃貸借契約書で、現在の賃貸借契約の契約期間についてどのように定められているかを確認しておくことは重要です。

    賃貸借契約書で、更新後の契約について契約期間を定めている場合は、契約期間中に立ち退きを求めるべきではなく、契約期間満了のタイミングで立ち退きを求めるべきです。

     

    (6)移転先店舗についての情報提供を行う

    移転先店舗は賃借人が探すことが原則ですが、賃貸人側からも移転先店舗の候補について不動産会社などから情報を取得し、賃借人に提供することが有用です。

    近隣に移転先候補となる空き店舗が複数ある場合は、それを資料で示すことにより、理髪店や飲食店が移転したとしても、近隣の固定客を失わなくて済むことを示すことができます。

    その結果、移転による営業補償(移転により近隣固定客が新店舗に来なくなってしまう危険があることについての補償)の交渉を有利に進めることが可能になります。

     

    「弁護士西川暢春からのワンポイント解説」
    筆者の最近の担当事例の中にも、大阪市中央区中心部の店舗(賃料30万円)の立ち退きについて賃貸人側から依頼を受け、近隣に空き店舗があることなどを示して交渉した結果、賃借人側からの請求額約1300万円に対し、立退料600万円で解決できたケースがあります。

     

    5,賃借人の立場から見た交渉のポイント

    賃借人の立場から見た店舗の立退料の交渉のポイントは以下の通りです。

     

    (1)店舗移転による不利益を主張する

    店舗移転には、新店舗の内装費用、新店舗を顧客に案内する費用、新店舗の仲介を依頼する仲介業者の費用など多額の費用がかかります。

    これらの費用が自己負担にならないように、想定される費用を漏れがないようにリストアップし請求していくことが必要です。

     

    (2)新しい店舗への移転の費用の見積もりを取る

    移転のためのコストをもれなく洗い出すためには、引っ越し業者に実際に店舗内を見てもらって引っ越し費用の見積もりを取り、内装業者に対して新店舗で予定している内装について相談して見積もりを取ることが必要です。

    このような見積もり作業を後回しにしてしまうと、後で思わぬ費用がかかることがわかってしまった場合に、それが自己負担になってしまう危険があります。

     

    (3)想定される不利益を提示する

    店舗の立退料を決めるにあたっては、実際にかかる費用とは別に、「借家権価格」や「営業補償」分を請求する必要があります。

    これらの費用について、賃貸人側からの提示を受けて増額交渉するという形式で交渉を進める場合、交渉の主導権を賃貸人側に握られてしまいがちです。

    正当な立退料を獲得するためには、賃貸人からの提示を受けて増額交渉するというスタイルではなく、賃借人側から積極的に請求額を明確にして文書で請求を行うことで、賃借人側が交渉の主導権を握ることが必要です。

     

    (4)裁判になった場合の立退料を検討する

    賃貸人側から提示される立退料は、仮に裁判になったときに裁判所から支払いを命じられる立退料と比較して、かなり低額な提示になっていることがほとんどです。

    弁護士に相談し、正当な立退料はどの程度の額になる見込みなのかについて、必ず確認しておきましょう。

     

    (5)耐震診断の内容を確認する

    賃貸人側から店舗建物が老朽化しているという説明がある場合も、本当に老朽化していて耐震性に問題があるのかどうか、資料をもとに確認することが必要です。

    建物の耐震性の程度は、建物の築年数だけで決まるわけではありません。

    賃貸人が単に築年数が古いから立退きが必要だといっているにすぎない場合は、耐震診断の資料を示すように賃貸人に求めることが必要です。

    また、仮に耐震性に問題があるという結論になったとしても、「なぜ、耐震補強工事で対応できず建て替えが必要になるのか」について資料をもとに確認することが必要です。

     

    6,【補足】店舗立退料の税務申告について

    店舗立退料の税務処理については、以下の記事で、賃貸人側の税務処理と賃借人側の税務処理を解説していますのでご参照ください。

     

     

    7,咲くやこの花法律事務所の弁護士なら「こんなサポートができます!」

    咲くやこの花法律事務の弁護士によるサポート内容

    最後に咲くやこの花法律事務所の、賃貸店舗立退きに関するサポート内容をご案内します。

     

    (1)賃貸人側からの店舗立退料に関するご相談

    咲くやこの花法律事務所では、老朽化した建物からの賃借人の立ち退き交渉について、ご相談を承っています。

    賃貸人側で立ち退き交渉をする場合、建物の耐震性が低いことや、耐震工事よりも建て替えが合理的であることなどについて、資料を示して交渉すること、賃借人に代替店舗を提案することなど、さまざまな交渉のポイントがあります。

    また、遅くとも立退きの2年前には交渉をスタートすることにより、期限ぎりぎりの交渉にならないようにすることも重要なポイントです。

    立退料については、その金額の相場感に大きな幅があり、交渉の方法によって、結果も大きく変わってきます。

    咲くやこの花法律事務所では、不動産トラブルに強い弁護士がご相談を承りますので、お困りの際はご相談ください。

     

    不動産トラブルに強い咲くやこの花法律事務所の弁護士への相談料

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    (2)賃借人側からの店舗立退料に関するご相談

    咲くやこの花法律事務所では、店舗について立ち退きを求められた賃借人の立場からの交渉についてもご相談を承っています。

    特に長期間営業した店舗を立ち退く場合、その経済的なデメリットは大きく、それに見合う補償を立退料として受領する必要があります。

    ところが、賃貸人側から提示される立退料は、裁判例などの基準と比較すると大幅に低い水準になっていることがほとんどです。

    また、立退料について賃貸人からの提示をベースに増額交渉を行うのではなく、賃借人側から自身の計算に基づく立退料を請求して交渉しなければ、正当な立退料を得ることができません。

    立退料については、営業補償や借家権価格といった実費以外の部分の交渉も重要です。交渉の方法によって、結果が大きく変わってきます。

    咲くやこの花法律事務所では、不動産トラブルに強い弁護士がご相談を承りますので、お困りの際はご相談ください。

     

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    記事作成弁護士:西川 暢春
    記事更新日:2021年07月28日

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    発売日:2019年03月05日
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    ページ数:52ページ
    価格:400円

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