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顧問弁護士コラム

不動産業・宅地建物取引業における顧問弁護士の役割と依頼時のポイント

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  • 不動産業・宅地建物取引業における顧問弁護士

    顧問弁護士の選び方に困っていませんか?

    「どのようなことが頼めるのか」、「親切に対応してくれるのか」、「費用がどのくらいかかるのか」などわかりにくいことが多いのではないでしょうか?

    今回は、不動産業や宅地建物取引業あるいは不動産賃貸業における顧問弁護士の役割と、最適な顧問弁護士の選び方についてご説明します。

    また、あわせて咲くやこの花法律事務所の不動産分野に精通した弁護士による顧問契約の内容や申し込み方法についてもご説明しています。

     

    「弁護士西川暢春からのご案内」
    咲くやこの花法律事務所では、顧問弁護士をお探しの不動産業の方のために、弁護士が無料で顧問契約の内容をご説明するサービスを行っています。
    事務所にお越しいただき実際に弁護士と会っていただく方法と、弁護士が電話で説明させていただく方法があります。お電話かメールによるお問い合わせフォームでご要望いただきましたら、担当者が日時を設定いたしますので、気軽にお問合せください。

     

    ▶【参考情報】不動産分野に関する「咲くやこの花法律事務所の解決実績」は、こちらをご覧ください。

     

    【関連情報】不動産業や宅建業の顧問弁護士については、こちらの関連情報も合わせてご覧下さい。

    顧問弁護士とは?その役割、費用と相場、必要性について解説

    自分の会社にピッタリ合った正しい「顧問弁護士の選び方」とは?

    顧問弁護士プラン(大阪をはじめ全国対応可能)について

     

    ▼不動産業や宅建業の顧問弁護士に関して今スグ相談したい方は、以下よりお気軽にお問い合わせ下さい。

    「咲くやこの花法律事務所」のお問い合わせページへ。

     

     

    1,不動産業・宅地建物取引業における顧問弁護士の役割

    不動産業・宅地建物取引業における顧問弁護士の役割

    宅地建物取引業や不動産業においては、

     

    ●取引検討時のリスク判断や権利関係の判断
    ●契約書や重要事項説明書のリーガルチェック
    ●トラブル発生時の初期対応や裁判対応

     

    など、顧問弁護士が必要になる場面が多々発生します。

    以下では、「顧問弁護士の役割」を具体的に見ていきましょう。

     

    (1)不動産売買に関する各種のご相談への対応

    まず、不動産売買や売買の仲介の場面では、以下の点についてのご相談に対応することが顧問弁護士の重要な役割になります。

     

    ●不動産売買時の事前相談(物件の権利関係を踏まえたリスク判断に関するご相談など)
    ●越境、土壌汚染、境界、経年劣化など各種リスクに対応した売買契約書や重要事項説明書の作成方法に関するご相談
    ●売主側の立場の場合の瑕疵担保責任の負担などのリスクに対応した売買契約書や重要事項説明書の作成方法に関するご相談
    ●手付解除の場面での手付金返還に関するご相談
    ●契約が決裁されなかった場合の違約金請求に関するご相談
    ●瑕疵、土壌汚染、地盤沈下など売買実行後のトラブルに関するご相談
    ●融資金融機関とのトラブルに関するご相談
    ●競売などの場面における落札後の占有者の排除に関するご相談
    ●仲介手数料の回収に関するご相談

     

    まずは、売買の検討段階で、顧問弁護士に登記簿や権利関係についての資料を確認してもらい、起こり得るリスクを把握したうえで売買の決断をすることが重要です。

    そして、売買を行うことを決断した場合は、予想されるリスクを可能な限り最小にする方向で売買契約書や重要事項説明書を作っておくことが重要になります。

    顧問弁護士による事前の確認が必須です。

    さらに、売買契約締結後にトラブルが発生した場合は、初動対応が重要になりますので、すぐにトラブルについて相談できる顧問弁護士を確保しておくことが必要になります。

    また、決済後に占有者が出ていかない、あるいは予想外の瑕疵が発見されたというような場面では、顧問弁護士に相談し、必要な対応を早急に行っていくことが重要です。

    また、2020年4月の民法改正への対応も重要ですので、顧問弁護士に相談しながら対応を進めていくことが必要です。

    民法改正については以下の記事でも解説していますのであわせてご参照ください。

    民法改正!不動産取引の変更点と土地建物売買契約書の見直し方法

     

    (2)不動産賃貸業や不動産管理業に関する各種のご相談への対応

    次に、不動産賃貸業を自ら経営したり、あるいは管理会社として賃貸不動産を管理する場面では、以下の点についてのご相談に対応することが顧問弁護士の重要な役割になります。

     

    ●賃貸借契約書や重要事項説明書の作成方法に関するご相談
    ●賃料滞納時の対応に関するご相談
    ●悪質な入居者やテナントへの対応に関するご相談、退去要請に関するご相談
    ●漏水事故や天災による破損などトラブル発生時のご相談
    ●賃貸の仲介を行う場合のオーナーや入居者とのトラブルのご相談
    ●敷金の返還や原状回復をめぐるトラブルのご相談

     

    特に賃料滞納時の対応については、時間がすぎればすぎるほど、滞納家賃額がふくらみ、回収が難しくなるのが現実です。

    賃料の入金が遅れたらすぐに顧問弁護士に相談して対応を相談できるような体制づくりが必要です。

    賃料の滞納については以下の記事でもご説明していますので合わせてご参照ください。

    賃貸不動産で起こる家賃滞納トラブルの解決方法を弁護士が解説!家賃滞納者を最速で退去させるポイント

    家賃滞納時の賃料回収方法を徹底解説!賃貸物件所有者、管理会社は必読です

     

    また、漏水事故や天災による破損、あるいは仲介や管理を行う場合のオーナーや入居者からのクレームなどは、緊急の対応が必要になることも多く、いつでもすぐに相談できる顧問弁護士を確保しておくことが重要です。

    なお、不動産賃貸の分野では、2020年4月の民法改正への対応も重要になってきます。顧問弁護士に相談しながら対応を進めていくことが必要です。

    不動産賃貸に関する民法改正については以下の記事で解説していますのであわせてご参照ください。

    民法改正の不動産賃貸実務への4つの影響と賃貸借契約書の見直し方法

     

    (3)従業員の労務管理や労務トラブルに関するご相談への対応

    従業員との労務トラブルについても、不動産業の方からのご相談が多い項目です。

     

    ●未払い残業代請求
    ●パワハラ、セクハラの訴え
    ●勤務シフト変更をめぐるトラブル
    ●労災をめぐるトラブル
    ●問題のある従業員への指導をめぐるトラブル
    ●問題のある従業員の解雇をめぐるトラブル

     

    このような労務トラブルについても、早期に顧問弁護士に相談することで具体的な解決の道筋を立てることができます。

    労務に関する法律や判例は、膨大でかつ複雑です。その内容を踏まえずに自己判断で対応することは非常に危険です。

    労務トラブルがこじれると、裁判に発展したり、あるいは外部の労働組合や労働者側弁護士の介入を招いて、トラブルが長期化してしまうからです。

    できる限り初期に適切な対応をしてトラブルを拡大させないことが重要です。

    労務トラブルに関する相談については、以下のページでも詳しくご説明していますのであわせてご参照ください。

    企業の労務管理を弁護士に相談するべき理由と弁護士選びの注意点

     

    「弁護士西川暢春からのワンポイント解説」
    宅地建物取引業者や不動産業者の労務トラブルが裁判に発展して、会社側が敗訴した主な事例として以下のものあります。

     

    ●不動産の売買仲介や賃貸、管理を業務とする会社が経理担当の従業員を解雇したが、不当解雇として、約900万円の支払いを命じられた事例(平成29年 3月31日さいたま地方裁判所判決)

     

    ●不動産の売買、賃貸、管理を業務とする会社が従業員から未払い残業代の支払いを求められ、裁判所で、約205万円の支払いを命じられた事例(平成28年 3月 8日東京地方裁判所判決)

     

    未払い残業代のトラブルをなくすためには、顧問弁護士に相談しながら雇用契約書や就業規則を整備し、賃金制度を法律にあったものに変えていくことが必要です。また、解雇については上記の判例にもあるように、不当解雇として訴えられて敗訴すると1000万近円い支払いを命じられるケースが増えています。自社で判断せずに解雇前に顧問弁護士に相談して、解雇のリスクの程度や解雇前に行うべき措置を確認したうえで、解雇することが必須です。

     

    (4)インターネット上の誹謗中傷についてのご相談

    インターネット上の誹謗中傷が起きた場合にその解決策についてご相談を受けることも、顧問弁護士の役割です。

    最近は、各種口コミサイトの影響力が非常に大きくなっています。

    口コミサイトによくないクチコミが記載されると、それが事実に反するものであっても、ネットを見る利用者が信用してしまい、事業にとって大きなマイナスとなります。

    しかし、このような口コミサイトに対して、自社で削除請求を出しても、削除に応じてもらえないケースがほとんどです。

    これは、削除に応じてもらうためには、法的に「名誉毀損」に該当することを主張しなければならないのに、それができていないことが理由です。

    誹謗中傷の口コミについても顧問弁護士に削除請求を依頼することでスムーズな解決が可能になることがあります。

    「弁護士西川暢春のワンポイント解説」
    咲くやこの花法律事務所の顧問先の中にも、「転職会議」などの口コミサイトへの投稿に悩まれ、ご相談いただいたところ、削除されたケースがあります。クチコミは放置すれば閲覧者が増え、風評被害が拡大します。早めにご相談いただくことをおすすめします。

     

    (5)従業員向け研修の開催

    従業員向けの研修を開催することも顧問弁護士の役割の1つです。

    トラブルの対応方法や各種法改正への対応などのテーマで実施することが多いですが、自社の事情に精通した顧問弁護士であれば、自社のニーズにベストマッチした研修を行うことが可能です。

     

    ▶参考情報:咲くやこの花法律事務所での不動産業の方向けの研修の実施例としては以下のようなものがあります。

    ●瑕疵クレーム解決のための法律知識

    マンション・戸建の開発・分譲会社の依頼で、建物販売に際して想定される瑕疵(欠陥)クレームについて、知っておかなければならない13の裁判例を素材に、会社側の対応策についてお話ししました。

     

    ●民法改正に対応!不動産取引の変更点と契約書の見直し方法

    不動産保証協会からのご依頼で宅建事業者向けの研修を担当させていただきました。

     

    ▼不動産業や宅建業の顧問弁護士に関して今スグ相談したい方は、以下よりお気軽にお問い合わせ下さい。

    「咲くやこの花法律事務所」のお問い合わせページへ。

     

    2,相談しやすい顧問弁護士の選び方

    相談しやすい顧問弁護士の選び方

    ここまで宅地建物取引業や不動産業における顧問弁護士の役割についてご説明してきました。

    では、実際に弁護士と顧問契約をするときにどのような点に注意すればよいのでしょうか?

    まず、重要なのが弁護士の選び方です。

    顧問契約をする際は、以下の点をチェックしてください。

     

    ●緊急のトラブルなどの場合にすぐに連絡が取れる弁護士かどうか
    ●瑕疵問題や、不動産関係の契約書のチェック、不動産取引トラブルの解決などの相談に精通した弁護士かどうか
    ●わかりやすく親切に答えてくれるか
    ●顧問契約後に弁護士の携帯電話の番号を教えてくれるかどうか
    ●宅地建物取引業や不動産業の顧問弁護士の経験があるかどうか
    ●土曜日や日曜日も対応してくれるかどうか

     

    以下のような弁護士は不適切です。

     

    ●メールの返信や電話の折り返しが遅い弁護士
    ●えらそうな弁護士
    ●日ごろ、離婚や相続の仕事をしていて、事業者のサポートに精通していない弁護士
    ●携帯電話の番号を教えることを嫌がる弁護士
    ●わかりやすく具体的な解決策を教えてくれない弁護士

     

    顧問契約をする前に実際に弁護士と話をしてこれらの点を確かめることが必要です。

     

    ▼不動産業や宅建業の顧問弁護士に関して今スグ相談したい方は、以下よりお気軽にお問い合わせ下さい。

    「咲くやこの花法律事務所」のお問い合わせページへ。

     

    3,不動産業・宅建業に最適な顧問弁護士契約プラン

    不動産業・宅建業に最適な顧問弁護士契約プラン

    弁護士を選んだ後に自社に最適な顧問契約のプランを選ぶことも大切です。

    各法律事務所が様々な顧問契約プランを準備していますが、サービス内容や料金は、法律事務所ごとに違います。内容をよく理解して最適なものを選択しましょう。

    筆者が所属する咲くやこの花法律事務所では、顧問契約のプランとして5つのプランを用意しています。

    その中で宅地建物取引業や不動産業の方に多く選択していただいているのが以下のプランです。

     

    ●スタンダードプラン(月額顧問料5万円 相談時間制限なし)

    スタンダードプラン(月額顧問料5万円)は相談時間の制限を気にせずに相談したい方向けのプランです。弁護士にいつでもメールや電話でご相談いただくことが可能です。

    相談時間の制限はありません。土日や夜間も弁護士の携帯電話に直接連絡していただくことができますので緊急時でもすぐに弁護士のサポートを受けることができます。

    経営者や管理者の方はもちろん、担当者からご相談いただくことも可能です。

    なお、咲くやこの花法律事務所では、ご相談が頻繁ではない事業者向けに以下のライトプランも用意しております。

     

    ●ライトプラン(月額顧問料3万円)

    こちらは相談時間を年間24時間までに限定するかわりに顧問料を低額におさえたプランです。相談がそれほど多くない方についてはこちらの顧問契約プランがおすすめです。

    咲くやこの花法律事務所の顧問弁護士プランの詳細は以下のページをご参照ください。

     

     

    ▼不動産業や宅建業の顧問弁護士に関して今スグ相談したい方は、以下よりお気軽にお問い合わせ下さい。

    「咲くやこの花法律事務所」のお問い合わせページへ。

     

    4,まとめ

    今回は、まず、不動産業・宅地建物取引業の顧問弁護士の役割として以下の点をご説明しました。

     

    ●不動産売買に関する各種のご相談への対応
    ●不動産賃貸業や不動産管理業に関する各種のご相談への対応
    ●従業員の労務管理や労務トラブルに関するご相談への対応
    ●インターネット上の誹謗中傷についてのご相談
    ●従業員向け研修の実施

     

    そのうえで顧問弁護士の選び方や顧問契約のプランの選び方などについてもご説明しています。

    この記事がお役に立てば幸いです。

     

    5,咲くやこの花法律事務所の不動産分野の実績

    筆者が所属する咲くやこの花法律事務所では、不動産業、宅建業の方から、取引前の事前相談、契約書のチェック、取引後のトラブル対応などのご依頼を多数承ってきました。

    ほとんどのご相談が裁判前の対応に関するものですが、裁判に関する実績としては以下のものがあります。

     

    ●宅建業者に対する兵庫県信用保証協会からの損害賠償請求訴訟につき全面勝訴判決(平成24年1月18日大阪高等裁判所判決)

    ●競売不動産の落札後の法定地上権の成否をめぐる土地建物明渡請求訴訟につき勝訴判決(平成27年9月29日最高裁判所決定)

    ●その他各種賃料不払い問題の対応、建物明渡の交渉、建物明渡請求訴訟等多数

     

    以下でも不動産分野の実績についてご紹介していますのでご参照ください。

     

     

    6,咲くやこの花法律事務所に顧問弁護士を依頼いただく方法

    咲くやこの花法律事務所の弁護士ならこんなサポートができます

    最後に、咲くやこの花法律事務所に顧問弁護士をご依頼いただく方法についてもご紹介しておきたいと思います。

    咲くやこの花法律事務所では、顧問弁護士契約の申込み方法として2つの方法を用意しています。

    「事務所にお越しいただいて担当弁護士に会っていただく方法」と「担当弁護士から電話で顧問契約の内容をご説明する方法」です。

    いずれの方法も、実際に弁護士と話をして相性を確かめてから、顧問弁護士契約をしていただくことが可能です。

    料金もかかりません。具体的には以下の通りです。

     

    (1)事務所にお越しいただいて担当弁護士に会っていただく方法

    事務所にお電話またはメールでお問い合わせいただきましたら、担当弁護士と会っていただく日時を設定します。

    面談は平日の午前9時半から午後7時までの間でご都合のよい時間を選んでいただくことができます。

    事務所の場所は大阪市営地下鉄四つ橋線あるいは中央線の本町駅から徒歩1分です。以下のページに事務所までの地図や相談室の写真を掲載していますのでご参照ください。

     

     

    担当弁護士が現在の問題点やお困りごと、主なご相談事項などをヒアリングしたうえで最適な顧問契約のプランをご提案します。

    また、顧問契約をして整備を進めていくべきポイントについてもお話しします。

    お越しいただいた当日に顧問契約書をお渡ししますので、ご検討いただき、ご返送いただければ顧問弁護士サービスのスタート開始です。

     

    (2)担当弁護士から電話で顧問契約の内容をご説明する方法

    咲くやこの花法律事務所では、遠方でお越しいただけない宅地建物取引業・不動産業の経営者や管理者の方のために電話での顧問契約のご説明も行っております。

    全国からのご要望に対応しています。

    事務所にお電話またはメールでお問い合わせいただきましたら、担当弁護士から電話でご説明させていただく日時を設定します。

    平日の午前9時半から午後7時までの間でご都合のよい時間を選んでいただくことができます。

    また、実際に弁護士の顔を見て話したいという場合は、ご希望いただければ、テレビ電話による対応も可能です。ノートパソコンなどカメラのあるパソコンさえご用意いただければ簡単に顔を見ながら話を聴いていただくことが可能になります(特別な機械や事前の準備は不要です)。

    また、もし、スカイプやチャットワーク、あるいはZoomなどをお使いの場合は、お使いのツールによるテレビ電話の対応も可能です。

    お電話では、会社の現在の問題点やお困りごと、主なご相談事項などをヒアリングしたうえで最適な顧問契約のプランをご提案します。また、顧問契約をして整備を進めていくべきポイントについてもお話しします。

    お電話でのご説明の後に顧問契約書を郵送しますので、これをご返送いただければ顧問弁護士サービスを開始することができます。

    お越しいただく方法、電話でご説明する方法のどちらも、顧問契約の説明は無料で行っていますので、気軽にお問い合わせください。

    咲くやこの花法律事務所への相談方法については以下のページもご参照ください。

     

     

    7,不動産業・宅建業の顧問弁護士について「咲くやこの花法律事務所」の弁護士に問い合わせる方法

    不動産業・宅建業の顧問弁護士に関する相談は、下記から気軽にお問い合わせください。また、今すぐのお問い合わせは以下の「電話番号(受付時間 9:00〜23:00)」にお電話いただくか、メールフォームによるお問い合わせも受付していますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

    「咲くやこの花法律事務所」のお問い合わせページへ。

     

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    記事作成日:2018年11月27日
    記事作成弁護士:西川 暢春

     

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